浩华、民航旅委共同发布｜《2023中国机场住宿业市场趋势研究报告》区域市场表现篇

2023中国机场住宿业

市场供给格局 & 产品投资趋势篇

总体而言，机场酒店的流量经济效应相对于城市酒店会愈加显著，其投资强度也与机场吞吐量必然相关；同时，伴随着国家经济由高速发展期逐渐过渡至调整期，机场酒店业市场对于产品投资也顺应时代发展，整体回归于理性务实的态度

2023中国机场住宿业·区域市场表现篇

2023中国机场住宿业·产品塑造及运营趋势篇

华东地区

全维度优等生, 且信心充足

未来产品开发应聚焦

存量产品优化及客源需求释放

作为高度依赖城市能级及机场成熟度的细分市场，长三角机场酒店依托该经济圈数量众多的经济强市，在二、三产业的双加持之下，以商务、文旅、金融贸易、会展会晤服务等多重需求为支撑，以上海为首的长三角区域机场酒店需求趋势与市场表现均优势明显。整体来看，长三角机场住宿业产品供给层级丰富，梯次明显；从客房数量来看，呈现健康的正金字塔型结构，城市商务型的中档酒店产品占据市场绝对的主导地位。

资料来源｜厚海数据平台·产业地图

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但受限于国际航班量的减少，以及整体机票价格水平的限制，高端及全服务酒店仍面临需求量与支付力的双重压力；另一方面，由于长三角主要机场多属于早期建设，该区域多数机场酒店市场起步较早，从酒店的供给数量、层级分布到连锁化率都趋向成熟，未来开发增量面临必然放缓，产品开发应聚焦在存量产品优化及客源需求释放，以供给优化刺激需求水平，从而实现该区域机场酒店市场「量价齐驱」。

具体以浦东机场为例，其酒店市场需求流量充足，平均房价则受制于产品供给而上升乏力。

浦东机场酒店伴随浦东国际机场开发而建设，大部分酒店都在2008年第二航站楼正式通航后才入市，2018年三甲港酒店群的开业也使得区域供给显著增长。根据厚海数据平台数据显示，到2022年，浦东机场核心区中档及以上层级的酒店客房供给总量已接近4,000间。

上海浦东国际机场©️Unsplash

在市场业绩表现上，疫情前由于市场需求量相对充裕，因此在原有客房量供给基础上，浦东机场酒店在新增供给在进入市场后仍能够被良好吸收，市场整体住宿率基本稳定在80%以上的水平。尽管住宿率水平较高，但受限于目前市场以中档酒店产品主导的供给结构，平均房价也较难实现进一步的突破。另一方面，近年来以中档定位主导的新增入市酒店，凭借更符合新生代消费者需求、强设计感和高性价比的产品，在入市后获得了良好的市场反馈，早年开业的核心区酒店在面对物业老化问题的同时，也面临市场竞争危机。

总体而言，以浦东机场酒店为例，酒店与机场航站楼的距离是保证客源需求量、增加溢价能力的关键因素，而品牌力和产品力则是引领机场酒店实现更强市场竞争力的重要因素。

华北地区

受宏观影响较大而恢复有限

品牌化产品及多元化合作为未来趋势

华北区域除北京首都机场和大兴机场外，其它机场及其住宿类产品均未形成规模。而受境外航班量恢复缓慢、入境商务人群消费能力下降、境内航班时间安排对过夜诉求并不友好等因素影响，首都和大兴两大机场的主要酒店业绩表现恢复有限；另一方面，作为受强政策影响的区域，北京两大机场在国内外政治及经济压力影响下，也呈现出着全面消费降级的趋势。整体来看，以北京两大机场为首的华北区域机场酒店市场流量及需求水平均恢复有限。

北京大兴国际机场©️Unsplash

具体来看，北京首都国际机场作为多年运营的成熟机场，其配套酒店产品供给层级丰富。随着城市、机场与机场酒店市场的发展，国际品牌稳步扎根，近期暂无新住宿产品入市，现有存量机场酒店主要以翻新升级以锁定高端需求。

依托于中国首座破亿吞吐量的北京首都机场，周边酒店在疫情前均获取了稳定流量，酒店客群呈现出机场相关需求、散客需求、商务及会议会展三足鼎立的局面，客源结构更为多元且均衡。从房价表现来看，首都机场酒店为流量型市场且具备一定价格深度，各酒店平均房价相差较大，整体可分为人民币1,100元以上、600-800元及300-400元三个价格梯度，侧面验证了一线机场的价格深度，但整体高房价客源仍存在总量瓶颈。

而大兴国际机场由于距离城区较远，初期供给量薄弱。自2015年机场开工建设以来，区域内酒店开发明显进入加速期，酒店客房供给量增长明显，且在疫情的负面影响下仍然稳中有升。据厚海数据平台显示，2022年该区域中档及以上层级酒店客房供给总量已逾8,000间。

资料来源｜厚海数据平台·产业地图

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从运营表现来看，自2019年10月底起，北京大兴国际机场正式投运数月之后便受到新冠疫情冲击影响，机场旅客吞吐量受到显著影响，致使酒店市场需求大幅受挫。在高档供给木棉花酒店入市之后，虽然市场平均房价有显著提升，但作为机场区域内仅有的两座酒店，自开业以来住宿率水平始终在低位徘徊，市场业绩表现不尽人意。

在客源结构上，由于国内航司在北京大兴国际机场大多设有基站，内部规划有公寓满足机组相关的住宿需求，目前区域酒店客源结构以网络预订（携程、美团等）客人为主的一般散客需求为绝对主导，占比近六成；占比18%的机场相关客源主要来自未在机场设立机组公寓的其他航司；占比15%的会议团队主要为政府相关会议；占比5%的商务协议客源来自机场周边产业园、商务区建设规划单位；占比仅为4%的其他需求主要为少量的旅游团队和上门预定散客。

资料来源｜厚海数据平台·产业地图

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整体来看，作为国内多个城市新建机场的代表，北京大兴国际机场酒店市场仍处于发展初期，受疫情影响机场吞吐量不尽人意，导致酒店市场客源需求薄弱，再次表明机场酒店需求与机场旅客吞吐量及机场紧邻周边产业活跃度的强关联性。随着大兴机场旅客吞吐量逐步回升，有望给酒店提供更多需求支撑，从而帮助酒店业绩提升。

华南地区

市场各有千秋,「量」为普遍动力

各自节奏成长，均有来日可期

与整体酒店市场特征趋同，华南大湾区各城市机场酒店市场各有千秋，但整体呈现出典型的「量大于价」的机场酒店特征。

以广州与深圳为例，广州白云国际机场供需平衡，各层级供给量较为适宜。具体来看，广州机场酒店产品供给层级丰富，但仍以中档及经济型本土品牌住宿产品为主。依托机场业主背景，广州机场酒店客源结构来看，机场相关需求占比突出，需求表现十分强劲，但受制于该类客群支付能力有限，市场平均房价仍处于较低水平，目前以机场铂尔曼酒店领军市场，但房价仍有明显的上升空间。根据2023年8月飞常准APP发布的《2023年上半年全球民航航班运行报告》，广州白云机场航班量全国第一。整体看来，该市场为典型的流量型市场，需求量则是拉动业绩上升的主动力。

资料来源｜飞常准APP

《2023年上半年全球民航航班运行报告》

深圳宝安国际机场投入时间相对较晚，对比之下其周边酒店市场不及其它主要一线城市机场成熟。深圳机场周边中高档及以上酒店市场仍处于发展期，代表性酒店产品2016年开始入市，虽因此迎来一波强劲增速供给，但受制于支撑客源不足，尚需一段时间培育，未能形成市场收益势能。客源结构来看，深圳机场散客占比突出，但主要是受产品供给诱导，也因此深圳机场酒店市场中高端酒店业绩出色，但高端酒店溢价能力不显。

整体看来，深圳机场酒店作为尚在成长期的流量型市场，住宿率的上升仍是拉动市场收益增长的主要动力。而作为一线城市机场，同时面临香港和广州机场的分流，受惠于机场周边的工业园区，客源结构更趋多元化，市场业绩呈现良好的成长趋势。

深圳宝安国际机场©️Unsplash

同时，深圳城市十四五规划中，已明确其打造5个世界级地标商圈的规划和决心，各级政府投资平台在政府前瞻性政策的指引下「筑巢引凤」，欲通过积极建设高端设施，促进城市招商引资能力、提升城市竞争力，而这也将成为深圳市场新增供给的最大推动力。因此，深圳的各类业主及投资者对新建投资意愿依然强劲，单宝安区近期就有不少新增高端酒店供给推出，规划中的机场酒店的产品量级不小且均以中高端产品为主。

西南地区

旅游热门，来日可期

成都为例，探求双机场有序竞合

西南区域主要五省，以四川人口最稠密、交通最便捷、经济最发达，省会成都作为区域内商务、文旅出行市场表现最突出的城市，坐拥两大国际机场- 双流国际机场及天府国际机场。两个机场所各自呈现的生命周期及产品特色，或许是众多坐拥双机场的城市其机场酒店缩影。

伴随着双流国际机场的日益发展与成都市区逐步融合，区域酒店开发逐渐活跃，双流机场客房供给总量呈现稳定的增长趋势。据厚海数据平台显示，截至2022年，双流机场酒店中档及以上层级的酒店客房总量已超过7,000间，供给规模可观。

资料来源｜厚海数据平台·产业地图

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目前，市场酒店产品仅覆盖中档及中高档层级，并未出现高档及以上层级酒店。以客房数量计算，中档及中高档酒店呈现半分天下的趋势。双流国际机场酒店业主多以政府或国有企业为主导，酒店通常为自有品牌、以自主经营模式运营，整体市场酒店品牌连锁化率低下，直至2022年酒店连锁化率仅为16%（按客房数计算）。

资料来源｜厚海数据平台·产业地图

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疫情前，在机场良好运营和城市高速发展的双向驱动下，双流国际机场酒店市场的供给端呈现稳中有升的健康趋势；市场对新增供给的消化能力也相对较好，需求端亦呈出现积极的提升态势。受新冠疫情影响，自2020年起，区域新增供给入市迟缓，市场需求在严格的防疫政策下也一度低迷、提升乏力，市场日房晚需求量跌落至接近2016年水平。

在市场供给端稳中有升的诱导下，双流国际机场逐年增长的旅客吞吐量亦带动市场房晚需求的逐步提升，市场整体住宿率呈现积极的增长趋势。即便在疫情期间，市场住宿率相较于城市酒店而言仍然相对坚挺流量型市场的优势得以显现。相较之下，由于整体市场的客源结构以价格较低的机场相关需求为主导，高支付力的客源需求相对有限，导致市场平均房价的提升显得尤为疲软。

成都双流国际机场©️Unsplash

总体来说，双流国际机场酒店市场发展相对成熟，呈现出典型的「流量优于价值」的特性。受机场流量刺激以及周边产业助力，住宿率表现不俗，但由于客源仍以预算相对有限的机场相关需求，以及逗留时间较短的机场相关过夜散客需求为主，客源整体支付能力不高，因此相对应的产品供给则以中档及中高档为主。

而天府国际机场的酒店市场目前尚处于「发展初期」机场正式投运后的阶段式转场，叠加新冠疫情影响，市场业绩表现不尽人意。尽管现阶段酒店产品供给虽然有限，但空港新城的积极建设预计将推进新增供给入市，同时，随着天府国际机场转场投运的完成，酒店市场有望迎来「量价齐驱」。

西北地区

供给与增长均有限，季节性明显

内循环旅游发展或迎来适度增量

受区域宏观经济发展、自然资源类型及气候特征、民旅特色等特殊性影响，西北区域机场航线总量有限，且吞吐量季节性明显；客源结构来看，主要为旅游客群，商务需求薄弱；受制于经济能级机场流量较小，因而机场酒店供给有限且潜在供给不足；西北区域机场酒店市场化程度较低，区域市场竞争不充分，因而产品选择也相对单一。另一方面，也正因其特色性赋予的旅游目的地属性，以银川为例，机场酒店在疫情期间仍获得不错运营业绩。

整体来说，对于西北普遍供给初级的酒店市场而言，产品与市场仍处于初级阶段，关注住宿功能本身并打造快捷现代化的机场住宿产品，仍是该区域市场的未来重点；投资人普遍期待专业管理公司的进场，帮助整体市场的产品标准化建设、市场性优化；另一方面，该区域机场酒店也将继续关注会务、培训、团建接待和航司系统平台拓展服务，以减轻目的地淡季带给机场酒店的运营收益压力。

在以建设国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局下，西北区域凭借其独特的旅游特色，或释放更多旅游消费潜力，未来如该区域内有机场酒店增量，更需因地制宜，理性投资规模，突出区域特色。