浩华、民航旅委共同发布｜《2023中国机场住宿业市场趋势研究报告》产品塑造及运营趋势篇

2023中国机场住宿业

市场供给格局 & 产品投资趋势篇

2023中国机场住宿业·区域市场表现篇

综上而言，机场酒店作为伴随新机场建设或新航站楼建设产生的强流量引导型产品，投资开发时更应结合市场需求的预期成长性，精准投资，科学规划产品配置，分期发展供给规模。目前整体机场住宿业开发，呈现出以泛中档定位层级为主导的精选服务型产品为首选的产品投资趋势；对于较新兴的机场片区或者是需求逐步上升的市场，酒店机场投资更应谨慎初始投资规模，分周期建设开发，以控制投资强度并降低初始运营压力。

2023中国机场住宿业

产品塑造及运营趋势篇

在产品塑造及运营方面，机场市场高流量、快流转的特点，对机场酒店运营团队在运营效率与灵活性方面的要求进一步提高。运营团队应根据市场需求的变动，强化收益管理的能力和敏捷性；同时，机场酒店的运营也应紧贴机场生态圈，聚焦机场及机场酒店客群高度聚焦的需求，更有针对性地优化产品及运营管理，进而实现机场酒店的高质量发展。

PART I。

强化机场酒店的

运营效率与灵活性

机场酒店运营的最大痛点在于运营的多重变量带来的高度不可控性，这使得酒店运营团队为满足持续变化的需求，需要具备相对更高的资源调配及应变能力。

1）提高市场互动频率与效率

为更好地应对需求变量，在机场酒店日常经营中，应提高酒店与市场的互动频率与效率。运营团队除对于天气等可追踪的流量影响条件的关注之外，应与机场及航司保持密切的前置沟通，做好高频的动态收益管理，流量高峰时灵活调配客房及人力资源，在成本与效率间取得动态平衡。

2）共享机场流量，提高资源使用率

根据浩华管理顾问公司此前关于机场客群对于酒店设施偏好的调查显示，在相对较短的停留时间（平均0.8-1.2天）中，机场客群对于住宿需求外的其余需求相对薄弱，使得酒店配套功能使用率相对较低。为提高场地、人力、能耗等多重资源利用率，拉升配套功能区域运营坪效，酒店可将部分独立运营区域开放经营，共享机场流量，增加收入场景。例如可将餐厅、大堂吧、健身房、会议室等配套区域对外经营；可在酒店内设置可供酒店客人免费使用，同时开放给机场旅客收费使用的「会客厅」等，在增加酒店营收的同时，增加非过夜需求消费者与机场酒店的互动触点，帮助高星级全服务类型酒店消化大体量的建筑面积。

图©️Unsplash

3）强化中台管理，提升管理应变能力

机场酒店效率的提升，一方面在于对变量的控制，另一方面则在于对变量的应对。这就要求运营管理对于所有运营资源的高度统筹、灵活调配，包括服务资源、房间资源、配套资源乃至时间资源等，而其实现的基础，在于一个高效的管理后台。为了进一步提升酒店运营效率，应逐渐强化其中台管理能力，通过中台系统的数字化管控，监控客户服务、客房管理、配套服务管理、工程管理等方面进程与结果，集中灵活调配人力、后台数据等资源，全盘动态调控收益管理策略，以更加精准高效的方式，应对机场经营场景中的不可控场景。

4）技术赋能实现C端体验高效便捷

     与B端成本高效管控

智能技术已然成为机场酒店在塑造便捷的体验场景、提升产品运营效率以及实现良好的中台管理能力等方面的突破口。在运营侧，针对机场生态圈注重效率、便捷度与灵活性的特质，机场酒店需要洞察旅客住店服务链的每个「低效」节点，并采用「自助化+移动化」的数字化运营机制对其逐个击破，完成从预订、入住至离店全场景运营提效。例如，酒店可以针对机场项目打通内外部预订管理系统，客人能够依靠客户端直接进行精准选房；同时，酒店还可以增加设置自助入住/退房一体化终端，实现「三十秒入住」与「一键退房」，在灵活便捷地应对差旅客入住时间碎片化与集中化的同时，帮助酒店自身降低人力成本；在管理侧，数字化平台同样可以帮助机场酒店实现财务与营销端的精细化统筹管理，并进一步对酒店的人员与管理成本进行压缩，提高经营毛利率。

图｜华住会自助选房系统/Intercity城际酒店©️酒店官网

伴随着5G、大数据、云计算、物联网等新型信息技术的迅速发展，智慧机场建设已经走过了从无到有的阶段。机场酒店作为机场的重要组成部分，也将同样在数字化转型过程中，以创新为导向，依托智能化技术进行智能化运营，构建面向全局的技术开放体系，以及面向需求及场景打造一体化的智能解决方案。

综上而言，机场酒店可通过前置沟通、共享机场流量、强化中台管理及技术智能赋能，全服务周期提升自身运营效率并最大化资源价值。

PART II。

深挖机场客群实际需求

升级酒店产品

总体来看，鉴于机场及机场酒店客群的目的聚焦性，机场酒店客群需求具有一定的相似性。而具体从客源结构来看，机场客群包含机场中转旅客、协议公司/企业客户、机组人员、航延旅客、会议需求及其他需求。其中，凭借与机场便捷的距离，机场客群多集中在机场中转旅客及机组需求，其他方面客群需求的多样性则与机场周边的产业发展与配套成熟度息息相关。为了进一步提升酒店收益，优化产品及服务，机场酒店可在消费者与机场交互场景中，从时间、空间角度逐节细分，从机场内外全动线深挖客户实际需求，从细节之处，升级酒店产品模型，以打造服务差异化及亮点产品，增强酒店服务品质及客户粘性。

图｜深圳机场凯悦酒店©️酒店官网

与此同时，客群需求随着社会发展也呈现出了多样化的变化态势，尤其对处于成熟运营期的机场酒店，其应追踪市场需求做适当的产品调整。举例而言，如海口美兰机场逸唐飞行酒店在开业之初鉴于其客源结构相对简单，因此对应客房产品较为单一；但随着海南度假市场不断发展，客群需求日渐多元，为更好地适应更加多元的客源结构及对应的产品配套，酒店将原有闲置率较高的套房改为了客群规模渐大的亲子房、家庭房、宠物房、电竞房、深睡房等多种客房类型，在增加了客源收入多元性的同时，也收获了市场的积极反馈。

PART III。

以产品优化，

驱动客群多元发展

受商务及旅游需求的周期变化、航班航线及机场所在地气候等因素影响，机场客流量具有较为明显的季节性特征，而这也使得机场酒店的市场表现在经营淡季往往被动承压。因此，机场酒店需要从需求端与产品端入手，一方面拓宽当前酒店的需求面，优化客源需求结构；另一方面，则需通过产品驱动，激发客群潜在需求，最终实现酒店收益的持续性。

1）汇集周边产业需求，优化自身客群结构

当前，以机场为依托而崛起的临空经济，正逐渐成为引领带动区域经济发展提质增效、转型升级的核心增长极。各区域希望通过发展空港经济，带动机场周边地区的综合开发和产业调整，最终形成以机场为中心的多功能、综合性经济发展格局，而这也将为机场酒店优化自身客群结构，夯实需求基础带来机会。

可以看到，临空经济区主要以机场为核心，周边配套产业常见涉及航空附属产业、航空物流业、具有明显航空运输指向性的高新技术制造业、由航空客流和高新技术制造带动的服务业配套等。在此基础上，机场酒店可根据自身所处地区空港经济发展情况，在满足机场常规客群的基础需求之上，通过深度挖掘周边产业需求，来扩大协议公司/企业客户、会议需求及其他客群规模，对自身需求空缺进行适当补充。

2）通过产品驱动，激发客群潜在需求

在需求端的延伸外，机场酒店可以通过产品的打造，反向激发需求的产生，为潜在需求的落地创造载体。譬如，机场酒店可以继续延伸「机场作为城市门户形象的展示窗口」的「名片效应」，通过在机场酒店内单独设立企业专属会客室，将高质量机场酒店打造成为一个展示平台，一间会客厅等方式，在提升空间效率的同时，塑造更加丰富的体验场景，使之成为政府及当地企业展示交流、把待客之道延伸至「最后一公里」的最佳场景。

3）未来目的地产品塑造

以机场作为目的地

新加坡樟宜机场 · 星耀樟宜

作为东南亚最大的国际航空枢纽之一，新加坡樟宜机场共设有4座航站楼，年吞吐量疫情前近七千万人次。随着作为1号、2号及3号航站楼枢纽联通区的「星耀樟宜」于2019年盛大启幕，樟宜机场已成为一座聚集航空设施、购物休闲、住宿餐饮、游乐项目、景观花园等多功能于一体的综合性目的地

从机场TOD，到「社区群落」

于2019年开业的 「星耀樟宜」机场综合大楼坐落于新加坡樟宜机场第一航站楼前方，位于机场整体的核心位置。作为连接现有航站楼的桥梁，其将商业与花园景观紧密结合，创造出了一个以「社区」概念为中心的机场TOD；同时，其内置的标志性的穹顶、花园、天桥以及体验为主的植物走道、体验馆等也进一步呼应着新加坡「花园之城」的美誉。

• 机场中的首店经济 

星耀樟宜共设有逾250家零售及餐饮店，且并利用大航空的特性，引入了多家品牌首进体验店，针对樟宜机场量身定制推出专属产品，为品牌带来流量曝光的同时，也成为了激发机场区域消费动能的重要引擎。

• 是城市入口，也是本地人的「快乐老家」

星耀樟宜对基础配套、商业消费、品牌推广、微旅打卡功能的复合开发，使之形成了多业态融合的体验式空间。而这种商业体的打造思路，既极大满足了多元客群在文化体验的特色化消费需求，也吸引了当地生活的居民前来消费，跳出了「机场」概念的限制，进化成为了一个多元型消费目的地。

以机场酒店作为目的地

TWA Hotel · 美国纽约肯尼迪机场T5

作为全球唯一一家由航站楼改造而成的酒店，TWA拥有512间客房、6间餐厅、超过50,000平方英尺的会议设施、面向飞机跑道的屋顶泳池、一间陈列TWA空姐制服(均由Ralph Lauren设计)的博物馆，以及包含酒店停机坪上由L-1649A客机改装而成的Connie Bar在内的8个酒吧

以设计元素强化IP属性

身为喷气时代的标志性建筑，TWA酒店设计语言完全遵循了当时的时代风格，比如大堂复原了原先航站楼的样貌结构：白色的穹顶，红辣椒色的地毯及经典的翻牌时刻表提示牌；航站楼时代的指廊也被原样保留下来，曾经作为连接飞机停靠处的走廊，如今成为了连接大堂与客房的通道。《猫鼠游戏》中的对话场景便取景此处，而大量影视剧取景加持，也使得其成为了美国航空业的著名IP，承载了人们的时代回忆。

多业态复合空间

• 由小型客机改造的酒吧

酒店外部停机坪上的一架上世纪四五十年代的L-1649A客机如今退休之后被改造成了一间酒吧。飞机内部的样式，包括座椅等都大多被保留了下来；而这里的鸡尾酒，Jet Fuel与My Co-Pilot，也都来自擅长与天空打情骂俏的浪漫1960年代。

• 喷气机时代主题博物馆

博物馆位于酒店2层，主要展出美国航空时代和20世纪中期时期的展品，包括老式家具、TWA制服、飞机设施和一系列TWA纪念品。其中，酒店的工作人员的TWA制服都来自TWA不同年代的空乘服装，完美复刻了当时的造型。

在酒店的每个细节中，都可以看到人类在60年代是以何种方式想象天空、想象科技、想象未来。而这份珍贵的想象力也不仅停留在酒店的设计中，它带领着人类进入民航喷气时代、带领人类进入现代主义风格艺术时代，也带领人类走进21世纪，并最终成为了纽约向世界展示的一幅自画像。

目前，中国民航业正处于高速发展阶段。中国成为仅次于美国、世界上第二大航空市场。根据国家发展委员会预测，到2035年，中国航空运输总量将达180亿人次，货运量将达到1亿吨。《“十四五”民用航空发展规划》提出将「十四五」分为2年恢复和3年增长两个发展阶段：2021-2022年作为恢复积蓄期，进一步巩固拓展疫情防控和民航发展成果；2023-2025年作为增长释放期重点要扩大国内市场、恢复国际市场，提高对外开放水平。同时，随着社会经济的持续发展以及国家综合机场体系的持续完善，一线城市持续向优向可持续发展，二三线城市枢纽机场活力也将进一步被激发。

在此背景下，中国机场住宿业也正处于不断发展的蓬勃周期。一方面，当下中国机场及机场住宿业都面临巨大的提质升级空间，需以市场为导向优化产品升级；另一方面，鉴于机场酒店及其市场特殊性，新增开发应因地制宜、明确投资目的，及理性投资规模。

随着国家发展进入转变发展方式的关键阶段，产品的市场化运作与高质量发展，已然成为存量机场酒店和增量机场酒店所共同面临的课题。如何推动成熟期产品的持续优化？如何面向机场客群真实需求升级产品开发？如何加速技术及数字化建设，智慧赋能机场酒店资产管理？如何真正发挥机场酒店的「门户」作用，助力企业及城市的长远发展？投资人与管理者都应怀抱以产品驱动行业优化的目标，在各自角色中做好目标细化，促进行业可持续发展。